来源：中国经营报
本报记者许永红清远报道
都市圈时代，有“广州后花园”之称的清远房地产市场近年急速上扬，房企之间的角力暗流涌动。
日前，保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH，以下简称“保利”）旗下子公司建设的清远保利天汇花园一期14#栋项目存在将未经审查合格的图纸在2017年用于施工的违法行为，近期取得合格书时该栋项目已完成17层主体。在2017年，保利天汇多栋楼亦存在修改图纸未经审查就用于施工的情况而被通报处罚。
《中国经营报》记者走访现场了解到，保利天汇14#栋项目仍传出施工声响，销售人员称该栋项目正在蓄客，主打大户型临江洋房，售价约1.8万元每平方米。
保利清远项目屡次违法“抢跑”，对应着当地楼市成交行情畅旺的时间节点。2016年和2017年，清远楼市成交量和房价水平节节攀升。目前，清远每平方米均价已由2016年的4870元升至2018年的8095元。走访中，各大楼盘争抢客户现象明显，可见蹲守截客、宣传车拉客等情形。
当下，不少品牌房企相继涌入扩张清远市场。一位负责土地投资的房企内部人士向记者分析，于房企而言，清远地价相对于广州、佛山较低，而且广州和佛山难以提供大片可开发的地块，最靠近广州和佛山的清远有着一定的吸引力。从供需方面来看，同样存在这样的情况，随着广州和佛山的房价上涨，需求外溢到了配套日益完善的清远市场。
屡次违法“赶工”
日前，清远市住房和城乡建设管理局（以下简称“清远住建局”）发布行政处罚决定书，保利发展旗下子公司清远鑫瑞房地产有限公司（以下简称“清远鑫瑞”）建设的清远保利天汇花园一期14#栋项目存在将未经审查合格的图纸用于施工的违法行为，而且取得合格书时，该栋项目已完成17层主体。
一位建筑行业人士向记者表示，在当时市场销售较为火热的背景下，该栋项目在修改设计图审核下来前就动工建设，开发商存在尽快推进项目上市销售的嫌疑。
具体来看，清远保利天汇花园一期14#栋工程项目的施工图纸于2015年2月12日经审图机构审
查合格并取得审查合格证书，当月15日取得施工许可证，于2017年11月开始动工建设。也就是从这个时候开始，该栋项目开始使用修改后的图纸施工。
修改后的施工图纸变更内容相对较大，主要包括了户型以及楼层数量等方面。其中，保利天汇将原来1梯3户的塔楼修改为1梯2户，户型由原来的两户四室两厅两卫和一户三室两厅两卫修改为两户对称的四室两厅两卫，以及由原来的32层修改为29层等。
直至2019年2月25日，清远鑫瑞修改后的图纸才经审图机构审查合格并取得审图合格书，但该栋项目当时已完成第17层主体。
近日，记者走访现场发现，涉事14#栋项目临近江边，产品定位是大户型高端住宅，当时被绿色防护网环绕的楼栋仍传出阵阵的施工声响，而旁边立有大型吊塔，楼下可见施工车辆和机械。
现场销售人员也表示，14#栋项目主要户型面积为230多平方米，正在蓄客阶段，购房者可以进行登记，均价约1.8万元每平方米。
事实上，这并非保利天汇首次违规使用修改后未经通过审查的图纸施工作业。
早在2017年5月，清远市住房和城乡建设管理局就曾披露相关行政处罚事项，清远鑫瑞对保利天汇三期5#～10#楼、地下室1#、11#～13#、15#、18#楼、地下室2#的设计图纸进行了修改，修改的施工图设计文件中涉及公共安全、公共利益和工程建设强制性标准的内容，而修改后的施工图纸未经施工图审查机构审查合格用于施工。当时，清远住建局清远鑫瑞进行了予以责令改正、处二十万元罚款的行政处罚。
此次尽管涉及楼栋不及此前多，但清远鑫瑞属于“再犯”，清远住建局对其罚款30万元，并责令改正。
记者查阅清远住建局处罚依据的《广东省建设工程勘察设计管理条例》了解到，经审查合格的施工图设计文件，任何单位和个人不得擅自修改，而建设单位确实需要对涉及公共安全、公共利益和工程建设强制性标准的内容进行修改，应当将修改后的施工图设计文件送原审查单位重新审查。监管层对于上述现象的处罚，则是责令改正，并根据情节轻重处以20万元以上50万元以下罚款。
作为清远市场的重要项目，保利持有保利天汇项目的54%权益，该项目占地面积达到49万平方米，总建筑面积为176万平方米，而可售容积率面积为124万平方米，保利发展对该项目计划投资86亿元。
截至2018年6月底，该项目累计签约面积为48万平方米。从近日走访现场的情况来看，该大型项目处于建设阶段，主要建设和销售住宅物业，仍有一些计划建设商业物业的空地处于待开发状态。
房价涨势难止
保利旗下项目屡次违规“抢跑”的背后，清远楼市近年持续火热，房价大幅抬升，市场各大楼盘的抢客现象愈发明显。
记者在走访过程中注意到，楼盘广告在清远主城区街道随处可见，即使在上班时间，多数楼盘销售中心人气依然不减，仍有不少购房者来来往往。而且，有房地产中介人士“蹲守”在销售中心门口截客，称可以免费带购房者前往其他楼盘看房。
此外，记者还看到，侧面贴满了某楼盘广告语的两辆货车，还停在了其他楼盘的销售中心门口不远的地方，企图向路过的购房者进行宣传，引起了楼盘保安人员的注意。在一品牌房企销售中心，现场销售人员称首付款可以进行分期，以4成首付来看，其中两成首付可分别在半年和一年的时间节点前支付。
与此同时，为抢下客户，清远楼市的销售乱象也在滋生。在保利天汇和保利花园，现场销售人员均表示保利旗下名为“保利小贷”的金融平台可以为资金不足的购房者提供“首付贷”服务，贷款形式主要为消费贷或装修贷。
清远楼市各大楼盘之间的暗流涌动，与近年当地楼市蹿升不无关系。记者梳理清远市统计局发布的数据获悉，2016年全市共完成商品房销售面积770.3万平方米，增长43.3%，实现销售额375.1亿元，增长46%；在2017年，全市商品房销售面积为900.58万平方米，同比增长16.9%，商品房销售额同比增长56%至585.1亿元。
2018年，清远商品房销售面积和销售额同比虽然有所下降，但房地产开发企业共完成投资393.44亿元，同比增长了42.4%，增幅同比提高20.9个百分点，而且比全省平均增速高出23.1个百分点。另外，当年土地购置费达到58.36亿元，同比增长162.2%。
进入2019年，清远楼市畅旺态势未减。2019年前两个月全市商品房销售面积和房地产开发完成投资双双增长，分别同比增长12.4%、22.6%；商品房新开工面积191.31万平方米，同比增长44.9%。
以上述数据估算，2016年商品房每平方米销售均价约4870元。而在2018年，官方披露的清远商品房每平方米销售均价已经升至8095元，几乎是2016年的两倍，同比2017年增长了24.6%，商品房住宅每平方米销售均价则同比增长30.2%至8331元。其中，清远主城区（清城区和清新区）商品房住宅每平方米销售价格9319元，同比增长29%。
“清远楼盘来自广州的客户较多，还有一些珠三角的客户，因为清远周边的广州和佛山都限购了，使得一些需求就外溢到了清远。”走访中，清远楼盘的销售人员如此表示。
“随着广州和佛山房价上涨，很多刚需客户已经没办法置业，但是他们有居住的需求，孩子也有读书的要求。”上述负责土地投资的房企内部人士向记者指出，这些刚需客户大部分是外地人，他们可能社保也不满足要求，“当清远被纳入广清一体化，即将开通轨道交通，并且有楼巴、公交车这些交通配套，广州和佛山的购买力会外溢。”
近期在清远买房的广州人士杨先生告诉记者：“买房是为了让家里老人退休居住的，但广州买不起，只好退一步去清远了。”
在接受记者采访时，地产经济学家邓浩志分析称：“清远房地产市场尤其是南部靠近广州的区域，主要是广州买家为主，清远不限购，也比较靠近广州，的确吸纳了一部分资金实力稍弱的广州买家。另外，清远的生态环境比较好，所以旅游度假客户也是其中一大部分。”
广清红利效应助推
一轮涨势过去后，清远楼市竞争逐渐升温，已由过去本土小地产商混战发展到品牌房企涌入抢占市场的新局面。除了保利发展、恒大、中国时代等较早驻扎清远市场的品牌房企外，近年仍有不少新面孔加入了掘金清远市场的队伍。
2019年初，富力地产耗资逾4亿元接连拿下清远两宗地块，而金地亦收获一宗地块。2018年，华发通过入股项目的方式进入清远市场，而阳光城也以近2亿元竞得位于清远新城峡江西路与富强路交界处的007号地块，折合楼面地价6552元/平方米，溢价率为61%。
在走访中，记者发现阳光城所拿地块已建起高楼，项目案名为阳光城愉景公馆，销售中心也在近期开放接待购房者。现场销售人员称，项目房价目前仍在待定，但将于近期面市销售。
对于各大品牌房企近年接连涌入清远市场，上述负责土地投资的房企内部人士告诉记者，与广州佛山相比，清远的地价比较低，对房企有吸引力，“房企都有土储的压力，广州和佛山都难以提供大片可开发的地块，而最靠近广州和佛山的区域就是清远了。”
广清一体化利好下的城市联系、产业发展也是重要的因素。走访中，“广清一体化”“长隆度假区”等字眼频繁出现在各大楼盘的宣传海报以及销售人员的讲解中。官方信息显示，广清城轨将在2019年开通，而广清永高铁、广清地铁规划衔接也取得新进展。
据《清远日报》报道，清远市副市长张帆近日在公开活动中表示，清远将与广州同心协力，深化产业共建，推动形成“广州总部+清远基地”“广州创造+清远制造”“广州孵化+清远加速”的城市及产业一体化发展模式。
自2012年年初提出“广清一体化”以来，双城合作近年有了重大进展。2018年5月，广州和清远两市人民政府联合印发《高质量推进广清一体化发展工作方案》，明确指出要将清远当广州一部分来规划，提出将通过交通一体化规划、产业一体化布局、生态一体化保护、城镇一体化建设、社会一体化管理，推动清远在粤东西北，尤其是粤北地区率先发展。
在粤港澳大湾区建设的背景下，清远也将目光放在长远发展上。其在2019年政府工作报告中提到，以深化广清一体化为抓手，全面对接粤港澳大湾区，带动全市区域协调发展。
另一方面，被喻为清远“一号工程”的长隆项目正在紧锣密鼓地建设。资料显示，该项目2015年正式开工建设，项目预计总投资500亿元，可带动直接就业5万人，相关就业20万人，可创造旅游增加值超过150亿元，景区一年接待游客可达到3000万人次。
“国家一直在推动都市圈的发展，以中心城市带动周边城市，广清一体化符合了这样的趋势。这两个城市的交通网络日益完善，而且具有互补互利的特点，广州的人口和产业可以向生态环境较好、土地资源相对丰富的清远转移。”暨南大学教授、华南城市研究会会长胡刚告诉记者，相对广州而言，清远房价比较低，所以在这样的背景下，清远房地产市场算是一块洼地。