怼城光,珠江花城有几成胜算?
珠花和城光,都本周拿证,年底抢客,真的撕到白热化了。
本次拿证 6栋,18,19.20、21、23、24栋,这次主推:77m² 3+1房,88m² 3+1房,117m² 4+1房和140m² 5房;
刚需选手价格在5-6万区间,改善大户型楼王单位5万7-7万。
具体价格如下:
77平:5-5.5万/方 380-430万
88平横厅:5.3-6万/方 460-530万
89平竖厅:5.4-5.9万/方 480-550万
117平:5.7-6.7万/方 670-790万
140平:6.3-7万/方 890-990万
这个价格,是妥妥的互撕互抢了,二选一,有他没我!!
珠花是天河的上车盘,城光是老黄埔的标杆盘,价格一出,其实要不要买,能不能等,明牌了!!
园长提示的首要注意!!!!!!
如果你的预算在400万上下,又想上好区位的,珠花的77方,是你最后最后最后的上车机会,没有!以后!77方这期只有100套,明年的市场在推,以天河的稀缺尿性,一定是会调价的!这个预算,你再等,就上不了天河,连老黄埔都够呛(5万-5万5 是老黄埔的合理价格,问题是三大选手,接下来没有匹配这个价格的户型)只能去庙头和科学城啦。
450以上,就是充裕的两边挑同学,选珠花还是选城光。肯定很多人很纠结,园长说,选啥都没问题,都会涨,核心在于,你考虑短期,还是长期。
两者都会升值,但绝对值,珠花>城光,天河>黄埔。居住幸福感 城光>珠花 而且是碾压式 教育 珠花>城光,环境,大家半斤八俩。你说对比起来,珠花优势大于城光吗,也不尽然。
人买房子,核心是要住的,升值只是次位。
珠花因为是天河的上车盘和学位盘,升值优势明显,但是它10年左右外部都难以改善,日常上班生活交通配套,幸福感会很一般,如果为了博升值,牺牲自己最好的时候,最大的居住幸福感,其实是不太好的。城光虽然升值不如珠花,但是附近商场,地铁方便,居住的幸福指数绝对不是同一层级的。
园长觉得,选择的标准,还是要将自己的需求排序,因人而异。年纪轻的,觉得自己还会折腾的,可以选珠花做跳板,不太愿意折腾的,也对学位需求没那么大的,可以选城光。
看回珠花四期。
珠江花城每两期组成一个小区。所以,四期虽然只有5栋楼,但也有一个较大的中心园林。
其次,四期靠小区南面,在地势高差因素下,23、24栋南向无遮挡,视野开阔。
不过,目前南向都是仓库,且还没拆迁的动静。所以,短期内,景观可能不太美丽。
|南向景观
另外,还有一点需要注意,四期双面临路。
西面岐吉路、南面吉山二横路,这两条路都是次干道,红线宽40米,交叉位50米,预估可能是双向6车或4车。
从两条路连接的板块来看,岐吉路连接的科林路,到执信周边产业园;而南侧吉山二横路,不仅可以通往智谷板块,同时还可以连接珠吉路,到智慧城科学城,对比看,连接的产业区更多,预估车流量会更大。
另外,20栋靠学校。不过,学校的噪音可控性高一些,并且,周末小学不上课,而年轻人休息时间一般也在周末。
因此,从噪音影响看,20栋会优于21栋;23栋会优于22栋。
再来看每栋楼的日照情况,以下,基于冬至日日照时长计算。
21栋低楼层遮挡比较严重:9层以下,冬至日只有1-3小时日照;9-16层,日照在3-5h。
不过,21栋>16层,20栋 >13层,全年无遮挡影响
23栋、24栋,南侧户型无遮挡影响;两栋楼的边户,比南侧日照少1~2h时长。
但是,两栋楼双拼的凹陷位置,日照在2~3h,时间集中在上午11点-下午4点。
|冬至日计算日照时长
至于户型产品,珠花四期,依然主打刚需。
这次,我们从楼栋平面图来分析。
|23栋、24栋户型平面
23栋和24栋,南北侧单位,浴室会和边户餐厅/厨房/多功能房对望。
这点,相对还比较好解决。可以挂一张帘子,或者换下窗户开启方向,口对着自家厨房就好。
但是,更重要的两点:
1、79方北向的多功能房,刚还在夹角位,可能会有遮挡;
2、89方横厅双拼位置,阳台和89方竖厅多功能房对望;
因此,79方和89方竖厅的多功能房,日后充当储物间可能会更适合。
再来看20栋和21栋大户型。
|20栋、21栋户型平面
116m²算是89m²的放大版,南向房间的走道稍有些浪费。另外,需要注意下房间的尺寸。
143m²,卫生间的动向太靠内了。早晨起居,老人家洗漱,可能会吵到年轻人。
同时,如果家里来客人,公卫在主卧旁边,有点影响主卧私密性。
选筹来看,88方的横厅户型,优选23栋06单位,次选24栋03单位(绿色),中间的咖色有遮挡,采光估计没那么好。
77方,上车户型,基本上没什么阳光了,这种情况下,我们就要追求景观。23栋的0405户型要好过于24栋,尽量选择高楼层。
至于南向的竖厅 89方,尽量选择23栋,因为24栋是两条路的夹角,噪音要比23栋强。
楼王单位,能选20栋不要选21栋,因为20栋虽然旁边是小学可能有点吵,但是在小区中间,四面望出去的景观都是花园。而21栋临路,景观除了01单位以外,望出去都能看到村,工业园,周边短期又改不了,对二手打分有些拉胯。117方,21栋01户型性价比最高。
整体看,珠花的户型,搭配上这次小户型5万+的价格,以及自配建的小学+执信+天河高光,对于刚需来说,还是很有吸引力。
不过,珠花,目前交通只能靠公交或者自驾出行,旧改降速之后,城市界面,可能短期没办法改善,买的就是一个天河,幸福感靠升值多一点。
所以,大家还是要根据自己需求进行取舍。