每当楼栋里传来“咚咚咚”的敲墙声、“滋滋滋”的电钻声,你是否会心头一紧,担心邻居违规装修造成安全隐患……近日,哈尔滨市松北区利民学苑B栋一租户在3楼装修时砸掉承重墙,造成整栋大楼自下而上出现裂缝,楼内200余户居民于凌晨被紧急疏散撤离,临时安置在酒店。事情发生后,引发社会极大关注。
房屋装修乃是正常之举,然而,因野蛮装修造成的悲剧却一再发生。在类似装修事件中,相关法律如何规定?业主、物业、装修团队分别应当承担哪些责任?非承重墙一定能拆吗?装修过程中需要注意哪些问题?对此,记者进行了调查了解——
A 现状:砸承重墙现象屡见不鲜
砸承重墙搞装修其实时有发生。在哈尔滨砸墙事件之前,全国不少城市也曾有过类似事件冲上新闻热搜。
今年4月,广州市白云区某小区一业主在装修过程中,私自拆除结构梁、破坏承重减力墙,致楼上邻居房屋出现地板下沉、墙体开裂等问题;2月,杭州市一小区的二楼住户违规装修,破坏承重减力墙,导致多家住户墙体开裂……
省城太原因装修大拆大改引发居民纠纷的事件同样存在:3月23日,太原市柴市巷社区工作人员在处理一起装修噪音扰民纠纷时,发现施工人员正在拆除承重墙。随后,社区和物业对住户进行批评教育,并要求对方立即停工恢复原状,及时消除安全隐患。
5月10日,老军营小区一社区南区原本寻常的一起装修,因户主要拆除承重墙而引发居民焦虑。后经社区介入,户主放弃了拆除计划。
“我们接到过很多业主为了让室内空间更大或者追求自己理想的格局,私自打通部分承重结构活儿。”太原市迎泽区一位从事多年建筑装修工作的张军(化名)告诉记者,“我做装修快二十年,经常遇到业主提出凿承重墙的事情。十几年前,省城的住宅楼普遍都是6层以下的低楼层建筑,户型的格局、功能、采光、通风存在多种问题,业主要求拆改承重墙的问题。近年来高层住宅普及,大家对装修大拆大改带来的安全隐患有了强烈的防范意识,拆改集中在砸掉阳台、厨房和客厅中的非承重墙。总体而言,近几年家装拆改承重墙的事情有所减少。”
2021年春季乔迁新居的市民张建恺称,他所在的小区共计12栋高层居民楼,近三千套房子。开发商交房至今已过去近三年,但小区仍有近三分之一的业主未入住,他从收房至今,楼内的装修声就未停止过。邻居装修时,多数人家都会对房间结构及墙体进行拆改,尤其是洗衣间、洗漱间的空间优化;水电气暖管线的布排;客厅窗、飘窗隔离栏的拆除等工程,几乎家家都在改。
B 律师:私拆承重墙违法又违规
“首先房子结构设计确实有不合理的地方,比如洗衣机位空间不够,没有上下水,不改会影响日常生活;另外,业主家的人口结构不一样,居住需求千差万别,总有人会拆墙改结构。”张建恺称,物业要求装修公司提供工程作业图,承重墙的拆改受到了监管。但对个体业主而言,无法全面了解并干涉邻居装修的大拆大改行为。
房地产资深从业人员称:从山西省情况来看,在家装过程中的确普遍存在很多野蛮性装修。比如擅自改变建筑结构,扩充使用面积,违规改变建筑外观,违规改变供水供电线路等,这些行为既违法也违规。此次哈尔滨装修砸墙事件就是典型案例。该事件首先“违反《民法典》,私拆承重墙危害到了建筑主体结构安全,房屋有可能会倒塌,造成直接损失一个多亿。其次违反《住宅室内装饰装修管理办法》,业主在装修以前,应该提出和申报施工方案,经过审批后才能进行施工。明显事件当事人和施工团队并没有提出装修方案,也没有进行申报,不然城市建设管理部门是绝对不会批准的。
“万事法为先”,那么此次事件涉及到的具体法律、法规有哪些呢?山西智渡律师事务所律师张懿表示:《民法典》规定,业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。《建筑工程质量管理条例》规定,房屋建筑使用者在装修过程中,不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。《住宅室内装饰装修管理办法》规定,住宅室内装饰装修活动,禁止“未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构”等行为。
C 业内:业主、物业、装修公司“环环相扣”
砸毁承重墙,严重的可危及他人生命安全。承重墙损坏损害的不仅是某一家业主的房屋安全,很可能是几十上百户居民的房屋质量。这种现象为何还时有发生呢?
首要原因是业主安全意识淡泊,自我意识强烈,无视法律法规及他人的感受。“多数业主有一个错误的观点,那就是房子是我买的,我想怎么改就怎么改!这是一个观念上的错误。”房地产业内人士表示,“之前我们的住宅都是平房或者低层楼,楼层设施也比较简单,全体住户共享的基础配套只有供水、供电、供热,有的平房甚至连水、暖都不入户,住户装修对左邻右舍以及整体建筑安全并无太大关系。当进入‘高层时代’,楼层高达十几层到几十层,不仅住户高达上百人,楼层内部设施也更加复杂。”
高层时代,装修拆改可谓是“牵一发而动全身”。“不仅有基础的水电暖,还有通信设备、安全保护等等。一户的装修,绝不仅仅是一户人家的问题。《民法典》中有一个概念叫‘相邻关系’,在现代住宅中体现的尤为明显。一家装修不得当,直接影响的就是整个楼层建筑的寿命,一般建筑‘寿命’百八十年应该是没有问题的,但是某家某户擅自改变建筑结构,尤其拆除关键部位,可能‘寿命’就剩下一半了。这个危害是深远且重大的,相关法律法规已经很明确了,但是相关人员并不重视。”该房地产业内人士说。
其次,物业公司作为小区管理者,在装修管理与监督上,存在着很大的缺位。
房地产业内人士介绍说:“《装修管理办法》规定,装修人在开工前,应当向物业管理企业申报登记,并由双方签订住宅室内装饰装修管理服务协议。物业公司有责任维护小区内的装修秩序,依据《物业管理条例》《装修管理办法》规定,物业应该有三个环节的操作:第一,物业应对装修业主提出标准要求,不能擅自改变建筑结构。必须起到提示作用。第二,应该及时制止违规违法行为。如果发现业主或者是装修企业违反了这些规定,甚至改变了承重结构,物业应该制止。第三,当物业制止无效的时候,应该立即向建筑行业的主管部门进行汇报。因为物业是一个企业,不具有行政执法权,应由建筑行业行政执法部门来进行这个执法。”
执法部门介入后,将会由第三方质量检验部门对造成的损害进行评估。按照《建筑工程质量管理办法》,一般情况下是要求复原,复原不可能的情况下,就要进行赔偿弥补。在哈尔滨事件中,不仅赔偿额度巨大,还涉及到周围住户的安置问题。需要进行仲裁机构仲裁,当仲裁无效后,就需要提交人民法院进行诉讼。“可见在哈尔滨事件中,小区物业也没有认真履职。”他说。
太原市迎泽区某小区物业负责人告诉记者,“在住户装修之前我们都会收取2000元的保证金,业主需保证在装修过程中不任意改变住宅结构,包括承重墙等重要部位。装修完我们会进行验收,验收合格后,这些缴纳的保证金会补充到水电暖等费用里。”同时,记者在走访中发现,新交付楼盘装修保证金从2000至8000元不等,但居民对物业公司收取装修保证金的依据、额度的合理性、物业监管职责是否到位等方面的质疑一直存在。
此外,装修公司无视法规,为了空间更大,私自更改规划,拆除承重结构,不顾及他人安全。房产业内人员呼吁:装饰装修市场需要整顿,应把没有资质,或者没有管理能力的机构进行优胜略汰。
张军(化名)告诉记者,装修建筑队进场施工首先需要向物业公司提供相关资质材料,装修方案也需要提交物业审批,在审批过后才能开始施工。规范的物业公司和装修队对承重墙拆除的监管都很严格,在他的过往经历中也碰到过业主要求拆除承重墙的情况,施工队往往会劝阻。判断墙体是否为承重墙并不难:房企交房所提供的房屋图纸上,用黑色加粗线绘制的墙体就是承重墙,虚线绘制的墙体就是非承重墙。
张军透露,虽然物业公司都会审查施工队提交的装修方案和装修过程,但在实际操作过程中,不同物业公司的监督力度差别很大。一般大型物业公司的监督都很严格,会有工程人员进场检查,但小一点的物业公司就有可能检查得比较简单。同时,施工队的专业程度也差别很大。
D 释疑:非承重墙能拆吗?出现问题谁承担?
在太原市城南某新建小区实地探访时,记者了解到,由于该小区属于城中村搬迁小区,几乎家家户户都在进行紧锣密鼓的装修。为了让更多的阳光照射进来,小区13层住户王先生正在进行墙面拆除,想要将客厅和卧室之间的一道墙拆除。“我们施工方严格按照小区物业的规定,坚决不拆承重墙,拆的是充塞墙。”王先生表示。而9层住户刘先生则表示:“我家装修就不敢拆墙,我们小区有规定10层以下的任何墙体都不能动。”
那么非承重墙就一定能拆吗?市民在装修过程中需要注意什么?房产业内人士表示:传统观念认为,房内的承重墙不能拆,非承重墙都可以拆,其实这是一个大误区。事实上,并不是所有的非承重墙都可以随意拆改。所谓非承重墙,就是指由钢筋混凝土的柱阵框架组成的房屋内,楼板由横直阵支撑,阵由柱支撑,柱由地基支撑,这种结构通常在室内可见柱阵,在柱阵间的墙身多数用空心砖或普通砖块充塞,这种墙一般为非承重墙。
相对于承重墙来说,非承重墙是次要的承重构件,但同时它又是承重墙极其重要的支撑。它至少要承受两部分载荷,一部分是墙体的自重,以六层住宅为例,底层住宅内的非承重墙要承受上面五层墙体的重量;另一部分从结构上讲,非承重墙通常还是设计上的抗震墙。也就是说,如果发生地震,这些非承重墙将和承重墙一起承受地震力。所以,老小区或者是多层楼房的住户在拆改时要注意,只是简单拆门洞或者打孔的话影响不大,大面拆改的话还是要找有经验的人看看,防止出现不必要的麻烦。
那么,承重墙被破坏由谁来承担责任呢?张懿表示,首先,房主要承担一定的责任。根据《民法典》第二百七十二条等相关规定,房东作为房屋产权人,无论和租户的合同如何约定,作为产权人对房屋具有管理义务,并且其行使权利不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益。
其次,直接的侵权实施主体要承担主要的责任,以哈尔滨事件为例,装修公司和租户需要承担责任。而且,在施工时,租户聘请的施工方是否具有相关资质在责任分担上至关重要。如果聘请的是正规的装修公司,且装修公司具有相应的资质,那么装修公司的责任就极其重大,相关的法律后果主要由装修公司来承担。
但是,如果聘请的施工公司不具有资质,那么租户和装修公司都难辞其咎,都要承担相应的法律后果。如果租户聘请的不是装修公司而是个人,那么主要的法律责任还是由租户来承担。还需提醒各位业主注意,在选择装修团队时也要擦亮眼睛好好把关。
最后,房产业内人士表示:万事法为先,但是更要百行德为首。市民在装修过程中要遵纪守法,不要为了一己之私违反装修规定,更不可为了改变房屋布局擅自敲除承重结构。
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老旧小区一层进行商铺拆改是否可行?
房地产业内人士表示,业主在装修房子的时候,不能随意改变房子的原来格局,擅自在墙上开门口是违规的。
如果需要在小区里面利用住宅从事商业活动,在施工改造之前,业主应该到有关部门进行审批,获得批准以后才能进行施工。而且该行为属于“住转商”,还需要更换房产证,在上面修改使用用途是商业用途。此外,当改成商铺以后,还必须要争取上下左右邻居的统一理解。特别是一些特殊的行业,比如餐饮行业、或者容易引起噪音、对环境造成污染的行业。
来源:山西晚报